Brosge & Schmitt 22.06.2015
In vielen – auch standardisierten – Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter sich bei Beendigung des Mietverhältnisses quotenmäßig an den Schönheitsreparaturen finanziell zu beteiligen hat, wenn aktuell im Zeitpunkt des Auszuges keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, weil sie noch nicht fällig sind. In einem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall vom 22.06.2015, AZ: VIII ZR 242/13, entschied das Gericht zu Gunsten des Mieters. Die klagende Vermieterin berief sich auf eine entsprechende Quotenabgeltung und verlangte von der beklagten Mieterin anteilige Erstattung von den Kosten für Schönheitsreparaturen. Da die Mieterin nicht zahlte, klagte die Vermieterin. Das Amtsgericht Hannover wies die Klage ab und das Landgericht Hannover gab ihr statt, deshalb musste der Bundesgerichtshof diesen Fall entscheiden. Dieses Gericht hält den Kostenerstattungsanspruch aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel für unwirksam, da er die Mieterin unangemessen benachteilige gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Die Klausel benachteilige einen Mieter deshalb unangemessen, weil diese dem Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kosten bei Auszug ermögliche. Es ist für den Mieter schlicht nicht erkennbar, wie sich seine Wohnung aufgrund seines Wohnverhaltens bis zum Mietende abnutze. Auch wird vom Mieter bei Abschluss des Mietvertrages unter Verwendung einer solchen Abnutzungsklausel eine Prognose erwartet, welcher voraussichtliche Renovierungsbedarf eintreten werde. Der Mieter werde quasi bei Vertragsabschluss gezwungen, ein auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt für die Zukunft einzuschätzen. Dies benachteilige einen Mieter unangemessen.